Hipoteca autopromotor

Los bancos siempre tienen la última palabra en cuanto a si te conceden o no una hipoteca. Pero para que te sea más fácil acceder a ella, hay ciertos requisitos fundamentales que debes cumplir. Algunos de estos requisitos son los mismos que los de una hipoteca convencional, mientras que otros son específicos para las hipotecas autopromotor.

Al igual que con las hipotecas convencionales, debes contar con solvencia suficiente. Tienes que tener ahorros. En una hipoteca autopromotor, el banco suele financiar el 80% del valor de la vivienda, por lo que debes tener ahorros de mínimo el 20%. Te recomendamos que a esto le añadas el 10% para otro tipo de gastos como pueden ser impuestos.

Además, debes demostrar que tienes ingresos estables y suficientes para poder pagar las cuotas de la hipoteca y que estas no sobrepasan el 35% de tus ingresos mensuales. Los bancos buscan un buen perfil, un trabajo indefinido con cierta estabilidad y antigüedad, un buen historial crediticio, estar al corriente de pagos y facturas y tener pocas deudas.

Por otro lado, tenemos los requisitos específicos para pedir una hipoteca autopromotor:

• Primero, debemos certificar que el terreno donde vamos a construir la vivienda es nuestro, que está en terreno urbanizable y que está inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Segundo, tenemos que tener un proyecto de ejecución diseñado por un arquitecto y sellado por el Colegio de Arquitectos. Este proyecto debe incluir un presupuesto detallado desarrollado por la empresa de construcción con la que vayamos a trabajar y un certificado de eficiencia energética, que se suele emitir durante la redacción del proyecto. Esto último es fundamental, ya que permite demostrarle al banco que la futura vivienda cumplirá con la normativa europea.
• Tercero, tenemos que tener una licencia municipal de construcción expedida por el ayuntamiento del municipio donde vayamos a construir nuestra futura vivienda.
• Finalmente, la hipoteca de autopromotor solo nos la concederán si nuestra vivienda tiene cimientos, si está anclada al suelo.

Como ya hemos mencionado, en una hipoteca autopromotor el banco suele financiar el 80% a 85% de la construcción de la vivienda. Pero al contrario que en las hipotecas convencionales, esta hipoteca es progresiva. El banco desembolsa el préstamo en un periodo de dos años, lo que se estima que dure la obra de tu nueva vivienda. Este desembolso se puede dividir en tres fases:

1. La fase “suelo”, antes de iniciar la obra: Durante esta fase el banco nos suele entregar el 50% del préstamo solicitado, una vez que se haya aprobado el proyecto de obra. Con este préstamo inicial se compran los materiales necesarios y se comienza la obra.
2. Fase de certificaciones: A medida que avanza la obra, el banco irá entregando el préstamo a plazos. Para recibir cada plazo, el arquitecto de la obra tiene que ir presentando al banco los certificados del avance de la obra, que demuestran que se está avanzando según lo previsto. Sin certificados, no hay préstamo.
3. Fase final: El último pago se entrega cuando el arquitecto certifica el final de la obra y la habitabilidad de la construcción. Esta última entrega depende de lo que se haya acordado previamente con la entidad financiera, pero suele rondar entre el 10% y el 20% del préstamo total.

Además, los bancos suelen ofrecer un periodo de carencia. Esto significa que mientras dure la construcción, el dueño de la vivienda no tiene que pagar las cuotas completas del préstamo, solo lo que corresponde a los intereses. Este periodo de carencia suele durar dos años, lo que se estima que dura la construcción, pero puede variar dependiendo del tipo de construcción y las previsiones. Al final de este periodo de carencia, el dueño de la vivienda tendrá que comenzar a amortizar la deuda en el plazo previsto.