Si estás pensando en contratar una hipoteca, es fundamental que entiendas lo que es TIN y el TAE, ya que ambos influyen en la cantidad mensual que tendrás que pagar al banco, los gastos y las comisiones. Si ya has estado leyendo e investigando sobre las distintas opciones que existen antes de pedir una hipoteca, es probable que ya te hayas cruzado con estos términos. ¿Pero sabes lo que significan? A continuación, te explicamos de manera sencilla lo que son el TIN y el TAE, en qué se diferencian, y cómo se calculan.

En este guía:

¿Qué son el TIN y el TAE?

Lo primero que debes saber es que el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE) son dos conceptos oficiales que nos ayudan a comparar las ofertas hipotecarias y que han sido implantados por el Banco de España.

Tipo de Interés Nominal (TIN)

El TIN es el porcentaje de interés fijo que recibe el banco por prestarte el dinero. Es la cantidad real de interés que vas a pagar para conseguir una hipoteca, se podría considerar el “pago” por la hipoteca.

La fórmula para calcular el TIN es muy sencilla: se hace a través de la suma del Euribor y del diferencial que aplique el banco. Y no tiene por que ser anual, puede ser diario, semanal, mensual o trimestral.

  • El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el índice de referencia que indica el tipo de interés medio al que se realizan préstamos los bancos europeos entre ellos. Su valor puede consultarse diariamente en el BOE.
  • El diferencial es un porcentaje fijo pactado con el banco a la hora de firmar la hipoteca y sus condiciones varían dependiendo del banco, la hipoteca y otros factores. Si quieres saber más, puedes leer nuestro artículo “Cómo calcular los intereses de una hipoteca” aquí.

Sin embargo, el TIN es solamente el interés acordado con el banco y no incorpora otros tipos de gastos asociados a la operación, como el coste que tienen las comisiones de la hipoteca. Por eso es importante saber lo que es el TAE y cómo calcularlo.

Tasa Anual Equivalente (TAE)

El TAE nos muestra el rendimiento efectivo o el coste real de nuestra hipoteca. Se calcula a través de una fórmula matemática que incluye el porcentaje de interés que te cobra el banco (el TIN), la frecuencia de los pagos (mensual, trimestral, semestral etc), las comisiones bancarias y los gastos derivados. Como gastos y comisiones puedes encontrar la tasación del inmueble, los pagos al seguro del hogar o los gastos de apertura del préstamo.

Puedes calcular el TAE tú mismo a través de la calculadora online del Banco de España en http://www.bde.es.

¿Entonces, en cuál me tengo que fijar a la hora de contratar la hipoteca?

El TIN te informa de los intereses fijos que se va a llevar el banco por haberte prestado el dinero. El TAE te da el valor real de la hipoteca que estás a punto de contratar.

Por lo tanto, el TIN es informativo, te muestra lo que vas a pagar mes a mes para facilitarte la gestión de tus gastos y asegurarte de que puedas pagar mensualmente. Sin embargo, a la hora de contratar una hipoteca y comparar ofertas, lo fundamental que tienes que tener claro es el TAE, que te indicará si el banco cuenta con unas buenas condiciones o no. Esto es porque el TAE incluye las comisiones, los plazos y los gastos entre otros, lo que nos permite ver cuánto aporta una inversión o cuánto te está costando un crédito. Cuanto menor sea el TAE, mejor será la oferta.

Por ley, todos los bancos tienen que mostrar el TAE en sus hipotecas, para que el cliente esté plenamente informado al tomar la decisión. Debe aparecer tanto en la información previa a la contratación, en la publicidad de sus productos y en el contrato. Así que, como siempre, en Money Expert te recomendamos que visites varios bancos y te informes sobre sus ofertas y condiciones, siempre teniendo en cuenta el TIN y el TAE. Investiga e infórmate. Y utiliza nuestro comparador para encontrar las mejores ofertas para tí.