Una forma sencilla de explicar lo que es una hipoteca es la siguiente. Es el precio que tienes que pagar a los bancos para que te presten dinero, por lo tanto, el beneficio que ellos reciben por concederte un préstamo. Este beneficio es el interés de la hipoteca. Por ejemplo, si te prestan 200 000€, al finalizar el plazo de la hipoteca habrás devuelto estos 200 000€ más el porcentaje de interés de la hipoteca.

Para calcular tu hipoteca tienes que tener en cuenta cuatro variables:

  • La cuota hipotecaria: esto es la cantidad que tienes que pagar mensualmente al banco por tu hipoteca, teniendo en cuenta el interés y el plazo. No se debe nunca destinar más de un tercio de los ingresos mensuales a pagar la hipoteca, así que tenga esto en cuenta a la hora de pedirla.
  • El interés: este es el precio que se le paga al banco por que te preste dinero. El interés puede ser fijo o variable. Hablaremos de esto más adelante.
  • El plazo: Cuanto más largo sea el plazo de la hipoteca, menor será lo que debes pagar mensualmente. El coste de la devolución se divide en un mayo número de meses. Sin embargo, cuanto más largo sea el plazo también se pagan más intereses en total, ya que todos estos meses extra estará pagando intereses.
  • El capital: Esta es la cantidad que te presta el banco para la adquisición de tu vivienda. Cuanto más capital te financien, mayor será la cuota que deberás pagar.

En este guía:

Hipotecas con interés fijo o variable

Cuando solicitas una hipoteca, tienes que decidir qué tipo de interés te conviene más, si de tipo fijo o variable.

  • Hipoteca fija: La hipoteca fija cobra el mismo tipo de interés durante todo el plazo de la hipoteca, lo que te asegura que la cuota mensual que tienes que pagar mensualmente no va a modificarse.
  • Hipotecas de tipo variable: Por el contrario, la hipoteca variable te cobra un interés fijo durante los primeros 12 a 24 meses y después calcula el interés añadiendo un diferencial establecido en base al valor del euribor. Esto se revisa semestralmente o anualmente, lo que significa que si el euribor sube también puede hacerlo la cuota que estás pagando.

¿Cómo se calcula la amortización de la hipoteca?

El sistema de amortización determina cómo se pagan los intereses y el capital a la entidad que te ha prestado el dinero. En España, se utiliza el sistema de amortización francés, donde las cuotas se mantienen constantes pero se revisa cuánto porcentaje de esas cuotas está amortizando capital y cuánto está pagando intereses.  Durante los primeros meses se paga un porcentaje más alto de intereses, pero se va reduciendo a medida que se va amortizando el capital. Cuanto menos capital te quede por pagar, menor será el porcentaje de intereses en la cuota.

Hipoteca fija

Cómo ya hemos mencionado, en una hipoteca fija la cuota mensual es la misma durante toda la vida de una hipoteca. Por ejemplo, una hipoteca de 200 000€ de tipo fijo al 2%, a 25 años tendrá una cuota mensual de 1011,77€ al mes. Como ya hemos explicado, al principio, la cuota tendrá una proporción de intereses más alta que de amortización. Para calcular este interés tenemos que calcular la cantidad pendiente de capital que nos queda por amortizar multiplicada por el tipo de interés y dividido entre 12.

  • Primera cuota: 200 000 x 0,02/12 = equivale a 333,33€ de interés.
  • Segunda cuota: 198.988,23 x 0,02/12 = equivale a 331,64€ de interés.
  • Tercera cuota: 197.976,46 x 0,02/12 = 329,96€ de interés.

Restando el interés del total de la cuota, sabremos cuánto estamos pagando de amortización en cada cuota.

Este cálculo lo aplicas a todas las cuotas siguientes, en este caso 300.

Hipoteca variable

En una hipoteca variable se realizaría el mismo cálculo PERO, la cuota variará dependiendo del tipo de interés en base al euribor. Por lo tanto, no podemos calcular todas las cuotas que tendremos que pagar de inicio a fin, sino que se tiene que calcular cuota a cuota.

Cuadro de amortización

Si no quieres realizar este cálculo, puedes pedirle a tu banco el cuadro de amortización, donde se especifica cuota a cuota lo que vas a pagar de amortización del capital y lo que corresponde a intereses. Pero ten en cuenta que este cuadro sólo es válido para las hipotecas fijas. Cuando la hipoteca es variable el cuadro refleja una posible realidad a futuro pero puede variar.

En Money Expert te recomendamos que en ambos casos calcules los valores de los intereses antes de meterse en una hipoteca para entender qué es lo que más te conviene en cuanto al plazo de la hipoteca. Cuanto más corto sea el plazo, menos intereses tendrás que pagar.

Amortización anticipada

Otra opción es la amortización anticipada, donde adelantas un porcentaje del préstamo y de esta manera reduces tu deuda, pudiendo reducir el plazo de la hipoteca y así tener menos intereses, o manteniendo el plazo pero reduciendo la cuota.

Finalmente, y cómo siempre decimos en Money Expert, antes de comprometerte con nada investiga, lee, pregunta e infórmate. Hay muchas opciones en el mercado y es clave que entiendas qué opción es la mejor para tu economía familiar.